Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение условий договора аренды помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Соглашение о замене арендатора — это трёхсторонний документ, который позволяет изменить первоначальные права и обязанности сторон договора. Допсоглашение делается в 3 экземплярах — по одному для каждого участника.
Как подготовить допсоглашение
В соглашении указываются:
- Дата и место составления допсоглашения.
- Номер и дата заключения договора аренды.
- Полные данные арендодателя и двух арендаторов.
- Основание для замены жильца. Достаточно сослаться на взаимную договорённость и согласие арендодателя.
- Детальное описание жилья — его характеристики и местонахождение.
- Права и обязанности перед арендодателем, которые прежний арендатор передаёт новому. Например, своевременную оплату жилья и коммунальных услуг, оплату текущего ремонта и пр.
- Размер арендной платы.
- Другие изменения, которые вносятся в договор аренды. Например, если новый арендатор будет оплачивать жильё по другой ставке или если договорится с владельцем поменять окна в квартире взамен двухмесячной оплаты аренды.
- Данные о регистрации соглашения в Росреестре, если основной договор также был зарегистрирован.
- Срок, в рамках которого будет действовать допсоглашение.
- Подписи всех сторон.
Соглашение о перемене лиц в обязательстве
Договор о перемене лиц в обязательствах должен быть составлен в той же форме, что и первоначальный договор, в результате которого и возникло переходящее обязательство (п. 1 ст. 389 ГК РФ). Отдельных требований к структуре договора или соглашения о замене стороны в обязательстве закон не содержит, поэтому необходимо опираться на общие требования к составлению договоров.
Предметом договора в такой ситуации будет указание на то, какое обязательство передается. Также нужно указать реквизиты первоначального соглашения (решение АС г. Москвы от 28.08.2015 по делу № А40-79001/15).
Найти образец договора замены стороны в обязательстве и более подробно узнать о тонкостях его составления можно из других наших статей, например Договор переуступки права требования – образец.
Итак, соглашение о смене стороны в договоре должно включать положения о переходе всего комплекса прав и обязанностей от выбывающего участника к новому, его заменяющему. Такое соглашение и договор замены стороны в обязательстве — это документы, порождающие различные правовые последствия. В 2-м случае речь идет о договоре цессии или перевода долга.
Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.
Новый собственник хочет изменить условия договора аренды, а мы не хотим этого. При этом договором предусмотрено, что смена собственника объекта не является основанием для прекращения настоящего договора.
Какие законодательные нормы регулируют данную ситуацию? Каким образом нам оплачивать аренду, если новый собственник уклоняется от подписания дополнительного соглашения к текущему договору о смене арендодателя и требует подписать новый договор на своих условиях? Если новый собственник ограничит нам доступ в склад и будет удерживать наше имущество, каковы должны быть наши действия?
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Суть сделки по перенайму
Перенаем подразумевает под собой передачу прав и обязанностей первоначальным арендатором по договору аренды другому лицу. В ходе такой передачи происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности, выбывает из обязательства, а его место занимает новый арендатор. Данная юридическая конструкция предусмотрена и Гражданским кодексом (п. 2 ст. 615), и Земельным (п. 5 ст. 22). Соответственно, в качестве объекта перенайма может выступать земельный участок или любой объект недвижимости. Причем сама схема уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды является востребованной, особенно в холдинговых структурах.
В правоприменительной практике сделку по перенайму, как правило, приравнивают к сделке по уступке требования и переводу долга, регулируемой положениями гл. 24 ГК РФ (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01 по делу N А40-33762/00-59-327). Фактически перенаем подразумевает под собой окончательную сделку по замене арендатора, первоначальный арендатор выбывает из обязательства не на некоторый период (как бывает, скажем, при субаренде), а навсегда. При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все существенные условия договора аренды (в частности, срок договора, размер арендной платы, условия и порядок использования арендуемого имущества).
Обратите внимание! Передача прав и обязательств по договору аренды новому арендатору, относящемуся к субъектам малого и среднего предпринимательства, не лишает последнего преимущественного права при возмездном отчуждении арендуемого имущества, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности . Это следует из разъяснений, приведенных в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134.
Напомним: условия использования данного права определены ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В то же время заключение соглашения о перенайме в отношении государственного (муниципального) недвижимого имущества возможно только по результатам конкурса (аукциона) (ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 16679/11 по делу N А40-102293/10-148-587). Если обозначенное условие не соблюдено, новый арендатор не вправе реализовать преимущественное право выкупа арендуемого имущества (см., например, Постановление АС МО от 12.08.2015 N Ф05-9921/2015 по делу N А40-182116/14 и Определение ВС РФ от 30.11.2015 N 305-КГ15-15391 по этому делу). Но! В ситуации, когда сделка по перенайму, заключенная без проведения торгов, своевременно не оспорена арендодателем, новый арендатор, по мнению арбитров, не лишается преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (при выполнении прочих требований к его реализации) (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 N 09АП-27038/2015 по делу N А40-30045/15).
Акт приема-передачи арендуемого имущества
В силу п. 3 ст. 615 ГК РФ к сделкам о перенайме применяются правила о договорах аренды. Причем передача имущества арендатору регламентируется ст. 611 ГК РФ, по смыслу которой факт передачи объекта аренды арендатору оформляется соответствующим актом. Но исходя из сути новых правоотношений при перенайме первоначальный арендатор не является по отношению к новому арендатору арендодателем. Арендодатель в данном случае остается неизменным, так как юридической конструкцией сделки не предусмотрено участие этого лица в механизме передачи предмета аренды. Выходит, что ст. 611 ГК РФ в указанной ситуации в принципе неприменима, а как следствие, формально отсутствует обязанность по составлению акта приема-передачи арендуемого имущества.
Вместе с тем из соображений осторожности такой акт все же лучше составить и прописать в нем все основные характеристики объекта аренды, включая наличие обременений. Подобный документ обезопасит нового арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов на аренду.
Комментарии к ст. 617 ГК РФ
По общему правилу пункта 1 статьи 617 смена собственника арендованного имущества не влечет ущемления прав арендатора. Договор аренды не может быть изменен или расторгнут по этому основанию. Необходимо заключить соответствующие договоры о замене арендодателя.
Правила пункта 2 комментируемой статьи защищают право арендатора на возможность передачи по наследству всех имущественных прав, в том числе прав, полученных по договору аренды. Впрочем, законом или договором эти права могут быть ограничены. Например, в случае, когда одним из основных условий заключения договора аренды являлись личные качества арендатора. В последнем случае после смерти арендатора арендодатель праве отказать наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия. Может возникнуть ситуация, когда наследников больше одного. Тогда вопрос о том, кто из них вступает в договор аренды, решается по соглашению между ними. Если согласие не будет достигнуто, решение принимает суд.
Как зарегистрировать переуступку прав аренды
Чтобы переуступка прав аренды (найма) состоялась, нужно:
- Получить письменное согласие арендодателя на замену арендатора в договоре.
- Заключить трёхстороннее допсоглашение.
- Подготовить акт приёма-передачи — от прежнего арендатора к новому. Это необязательно, но акт подтвердит, что помещение досталось новому квартиросъёмщику в хорошем состоянии: оно позволяет использовать недвижимость для проживания.
- Зарегистрировать допсоглашение в Росреестре, если основной договор аренды заключался на период свыше 1 года.
Для оформления договора найма в Росреестре нужно подать документы в кадастровую службу или в МФЦ. Сделать это можно лично или онлайн.
Для регистрации понадобятся следующие документы:
- первоначальный договор аренды и все его приложения;
- допсоглашение о перенайме;
- копии паспортов всех участников сделки;
- доверенности, если у участников есть представители;
- квитанция об оплате пошлины.
Соглашение к договору аренды о смене арендодателя образец 2019
Это может быть изменение банковского счета, реквизитов для оплаты. Или уведомление о продлении договора. Даже после прекращения договора и возвращения имущества. Например, когда выявлены недостатки и отражены в Акте приема-передачи, арендодатель направляет уведомление о ремонте имущества.
Гражданский кодекс обязывает арендодателя направить уведомление в обязательном порядке, когда имеются основания досрочно расторгнуть соглашение об аренде:
- использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения такого имущества, с неоднократными нарушениями условий договора
- более 2 раз подряд не внесена в установленный срок (просрочка тоже считается, но 2 и более раз подряд) арендная плата
- арендатор существенно ухудшает состояние имущества
- не осуществляет капитальный ремонт имущества, когда такая обязанность договором или законом возложена на арендатора
- по иным основаниям, когда они предусмотрены договором и такие условия не признаны недействительными.
В современном мире арендные отношения являются одними из самых распространенных явлений в силу целого ряда причин, перечисление которых заняло бы не одну страницу. Уверенны, что любой читатель этой статьи хотя бы раз в жизни становился стороной таких отношений – либо арендодателем, либо арендатором жилой или нежилой недвижимости; в крайнем случае – у любого читателя есть много знакомых, участвовавших в арендных отношениях. Так, по некоторым исследованиям рынка московской коммерческой недвижимости в 2014 г. 55% офисных помещений предлагаются или уже сданы в аренду. В связи с этим особую актуальность имеют механизмы защиты прав сторон арендных правоотношений – арендатора и арендодателя. Вопросы защиты их прав не раз рассматривались многими известными учеными-правоведами, поэтому в рамках данной статьи мы постараемся сфокусироваться только на одном из способов защиты прав арендатора – сохранении арендных правоотношений при смене собственника арендуемой недвижимости.
Рынок недвижимости всегда отличался динамичностью, спрос и предложение на недвижимость всегда высоки. Страдают ли от этого арендаторы помещений? Безусловно, да, если не знают своих прав и способов их защиты, ведь аренда не ограничивает права собственника, и у него остается возможность распорядиться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Любой добросовестный арендатор, будь то частное лицо, снимающее жилье, или организация, арендующая офис, рассчитывают на длительную аренду. Однако, ни один собственник объективно не может гарантировать, что через какое-то время не продаст помещение, и уж тем более – что новый владелец помещения не будет иметь на него отличные от аренды планы.
Главным и, пожалуй, единственным защитником арендатора является заключенный по всем правилам договор аренды. Так, если нет официального договора, у нового владельца будут все основания требовать освобождения помещений. Не устаем повторять банальную истину – вступая в какие-либо правоотношения, всегда заключайте грамотный договор, защищающий ваши права! Если арендодатель против подписания документа, вступать с ним во взаимоотношения не стоит вовсе – скорее всего Вас обманут.
Смена арендатора в договоре аренды нежилого помещения
Чтобы правильно подготовить дополнительное соглашение при смене арендодателя, следует знать и соблюдать несколько правил. Во-первых, следует убедиться, что изменение собственника имущества не указано в качестве основания для расторжения договора. Это важный пункт. Если новый владелец захочет заключить договор на новых условиях или с другим арендатором – ничего нельзя изменить.
Во-вторых, если пункта о расторжении нет – арендатор вправе рассчитывать на дальнейшую аренду на ранее согласованных условиях. Изменить сроки, размер платы, другие обязательства можно только по соглашению сторон или после окончания старого договора.
В дополнительном соглашении, заключаемом между арендатором и новым владельцем необходимо указать:
- номер, дату и название первоначального договора;
- наименование и реквизиты прежних сторон по договору;
- информацию об изменении арендодателя;
- документы-основания для произведенного изменения;
- подтверждение согласия на дальнейшее продолжение договора на ранее согласованных условиях;
- дата, подписи, реквизиты лиц, заключающих соглашение.
Если новый владелец своевременно не уведомил о смене арендодателя и не представил подтверждающие документы, он подвергается риску. Например, наниматели могут перечислить арендные платежи старому собственнику или вовсе перестать платить до тех пор, пока не будет получено уведомление-подтверждение.