Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как изменить вид разрешенного использования земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ЗК РФ, решение об смене ВРИ принимает местная или региональная администрация. В больших городах для этого создаются специальные отделы, которые рассматривают обращения землевладельцев. Узнать о наличии таких ведомств можно на муниципальных сайтах. К примеру, в Москве разрешением подобных земельных вопросов занимается Департамент городского имущества. Причем информация о самой процедуре предоставлена на сайте учреждения.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.
По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.
Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.
В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.
Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.
Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.
Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.
Как переоформить землю с индивидуального жилстроительства на многоквартирное
Если владелец надела намерен выполнить изменение основного ВРИ на условно разрешенный, применяется последовательность предоставления согласия на последний вид использования земли. В подобном случае нужно отправить заявление в департамент по земельным отношениям. К нему требуется приложить следующий список документов:
- паспорт надела;
- правоустанавливающие бумаги на участок или решение уполномоченного госоргана о согласовании места будущего расположения строения;
- свидетельство о праве собственности на объект строительства;
- топографическую карту населенного пункта, на которой указаны границы участка;
- план объекта земельной недвижимости с координатами пограничных точек;
- документ, подтверждающий личность землевладельца (паспорт, свидетельство о госрегистрации физического либо юридического лица);
- санитарно-эпидемиологическое заключение.
Изменение целевого назначения
А как изменить вид разрешенного использования земельного участка, если перевода из одной категории в другую не требуется?
Примерный алгоритм таков: в земельный комитет вы представляете заявление о смене вида использования вашего участка с пакетом документов. Однозначно вам понадобятся документы на участок — кадастровый паспорт и свидетельство на собственность.
Каждой городской или районной администрацией разрабатывается и утверждается градостроительный регламент. Приложением к регламенту являются правила землепользования и застройки, в которых четко прописывается весь алгоритм изменения вида использования участка.
Если вашей администрацией правил землепользования и застройки не утверждено или ваш участок не подчиняется градостроительному регламенту, вам нужно официально направить запрос о смене вида разрешенного использования участка на имя главы местной администрации. Запрос нужно направить обязательно заказным письмом с уведомлением либо вручить лично под подпись.
На основании требований устава вашего района, города или поселка глава администрации обязан провести публичные слушания по вопросу смены разрешенного использования земли и с учетом результатов принять решение.
Публичные слушания должны пройти не позже месяца со дня подачи заявления, и их проведение должны будете оплатить вы (на основании 39 статьи Градостроительного кодекса РФ). При этом, так как законодательно не установлены правила изменения вида разрешенного использования земельных участков с перечнем документов, а есть лишь ссылки на градостроительные регламенты и уставы муниципальных образований, вам стоит обзавестись текстами и этих документов.
Что делать, если в предоставлении госуслуги отказали?
Полный перечень причин для отказа в оказании госуслуги приводится в тексте административного регламента по ее предоставлению.
Наиболее часто встречаемые:
- Заявление заполнено не по форме регламента либо не поддается прочтению.
- Заявка подписана лицом, не имеющим на это право.
- На участок наложены ограничения в силу закона, либо он является изъятым из оборота.
- Сведения в представленных документах противоречивы.
- Выявленное при анализе документов отсутствие прав на земучасток.
- Испрашиваемый вид использования надела не соответствует видам, предусмотренным ПЗЗ.
- Отзыв заявления.
Отказать в оказании услуги органы власти могут по любому из этих оснований. Причина отказа обязательно указывается в тексте решения. После устранения причины отказа, заявление может быть подано повторно.
Как узнать виды разрешенного использования земли
В 2014 году Минэкономразвития РФ выпустило приказ, где установило 13 категорий ВРИ. Их распределили по целевому назначению: для ЛПХ, садоводства, строительства дорог, жилой застройки и т.д.
Органы муниципальной власти самостоятельно формируют для каждой зоны в пределах земель населенных пунктов основные, условно разрешительные и вспомогательные ВРИ. Последние используется как комплементарные и не могут существовать отдельно, потому некоторые участки имеют два ВРИ.
Узнать категорию землепользования надела можно с помощью нескольких сервисов:
- Заказать выписку из ЕГРН. Для этого обращаются к порталам Росреестра, Госуслуг. Также допускается прийти в МФЦ, заказать и получить документ очно.
- Посмотреть “Публичную кадастровую карту” на сайте Росреестра. Чтобы узнать характеристики земли, понадобится указать адрес объекта и его кадастровый номер.
Документы, которые требуются для процедуры
Порядок смены вида разрешенного использования земельного участка, если есть нужный пункт, регламентирующий возможность трансформации, заключается в обращении в местную кадастровую палату. С собой надо иметь:
-
паспорт (оригинал и копию) для каждого из собственников, принимающих участие в решении вопроса;
-
правоустанавливающее свидетельство на землю;
-
согласие всех правообладателей на внесение изменений в Росреестр.
Все остальные выписки госорган получит самостоятельно (путем межведомственного взаимодействия).
Когда необходимо слушание и обращение в муниципалитет, то список будет немного объемнее:
-
паспорт и его копию для всех правообладателей;
-
для ИП — предоставить соответствующий бланк;
-
выписка из ЕГРН о присвоении статуса юрлица или предпринимателя;
-
правоустанавливающее свидетельство на площадь, паспорт, право собственности, согласие арендодателя;
-
планировочные обоснования.
Что такое основные и условно разрешенные ВРИ?
Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.
Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.
По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.
Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.
В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.
Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.
Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.
Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.
Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
При изменении вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования.
Основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Чтобы это сделать необходимо обратиться в Управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.
Чтобы изменить условно разрешенный вид использования, необходимо получить разрешение органа местного самоуправления. Глава местной администрации принимает решение с учетом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.
Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.
Виды разрешенного использования делятсяна основные, условно разрешенные, вспомогательные. От принадлежности к одной из этих категорий зависит порядок изменения вида использования.
Порядок изменения вида разрешенного использованияземельного участка зависит от того, утверждены ли для данного муниципального образования правила землепользования и застройки.
Обычно такие правила утверждены. Они устанавливают границы территориальной зоны, содержат градостроительный регламент. Кроме того, из них можно узнать порядок изменения вида разрешенного использования. При изменении вида использования нужно соблюдать технические регламенты.
Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить, есть ли правила землепользования и застройки. Процедура изменения вида использования (в частности, порядок, сроки, перечень документов) может быть определена в региональном административном регламенте.
Если правил нет, уточните порядок изменения вида разрешенного использования участка в местной администрации.
Если для земель градостроительный регламент не устанавливается, изменение вида разрешенного использования участка осуществляется иначе. Может потребоваться, например, перевести земли из одной категорию в другую.
Перечень видов разрешенного использованиядля данной территориальной зоны можно узнать из градостроительного регламента. Они устанавливаются согласно классификатору, который утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. №540.
Указанный регламент может устанавливать вид разрешенного использования с учетом особенностей территориальной зоны и предусматривать сочетание разных видов использования участка.
Если необходимо изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в Правила землепользования и застройки.
Обжалование отказа в перемене порядка использования земельного участка
Если заявителю будет отказано в изменении вида использования участка, тогда он вправе обратиться в суд с иском о признании такого отказа незаконным. Однако, обращаясь в суд с указанным иском желательно оценить, насколько отказ является незаконным и почему он незаконен. В любом случае заявителю необходимо будет мотивировать свои требования о признании отказа в изменении вида незаконным.
Судебная практика в данном вопросе встречается разная, поскольку основания для отказа в изменении вида использования участка также бывают разные. Суд будет оценивать законность отказа в изменении вида с учетом положений действующего законодательства и принимать решение об удовлетворении иска истца или об отказе. Поскольку сфера земельных отношений является не совсем простой и в ней трудно бывает разобраться даже лицам с юридическим образованием, поскольку они не специализируются на соответствующей категории споров, то в целях экономии сил и возможно средств лучше обратиться к профессиональным адвокатам в данной области за консультацией.
В нашем бюро работают адвокаты, хорошо разбирающиеся в вопросах изменения видов использования участков, и которые всегда могут проконсультировать в данных вопросах и выполнить иные юридические действия в целях оказания помощи доверителю.
Какой пакет документов надо изучить, прежде чем менять ВРИ
Перед изменением вида разрешенного использования земельного участка изучите градостроительный регламент и правила землепользования и застройки муниципального образования. Дело в том, что в рамках населенного пункта определены территориальные зоны. Каждый участок, соответственно, имеет подходящие для него ВРИ (п. 2.1 ст. 37 ГрК РФ).
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Их делят:
- на основные, то есть максимально подходящие для данного участка с учетом особенностей застройки;
- вспомогательные, которые не имеют самостоятельного значения, а используются только совместно с основными;
- условно разрешенные, которые допустимы (п. 1 ст. 37 ГрК РФ).
Обратите внимание! Изменение ВРИ возможно только в тех пределах, которые установлены правилами землепользования и застройки муниципального образования.
Чтобы иметь полную информацию об установленных для вашего участка видах разрешенного использования, полезно будет получить сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Сведения содержат полную информацию о развитии территорий, об их застройке, земельных участках, объектах капитального строительства, в том числе видах разрешенного использования.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка, расскажем далее.
Получение разрешения, и кто принимает решение
Сроки рассмотрения заявления и ознакомления с представленными документами в разных случаях могут отличаться, но согласно закону они не должны превышать 60 дней с момента подачи. Окончательно решение о возможности изменения назначения участка принимает руководитель администрации. Получить такое решение (или отказ) собственник может самостоятельно, представив документ, подтверждающий личность, или доверенность. Отказ, как и решение на изменение, должен быть оформлен в письменном виде, и может быть приобщен к делу в случае, если податель не согласен с решением администрации.
Получив на руки решение, разрешающее изменение назначения территории, можно переходить к основной процедуре смены ВРИ. Собственно, собственник даже не должен лично подавать документы в Росреестр, так как эта функция также возложена на администрацию, выдавшую решение.
На внесение изменений специалистам Росреестра понадобится некоторое время, но не более 15 дней с момента получения документов. Еще пять дней, максимум, понадобится для того, чтобы уведомить о произошедших изменениях собственника земли или арендатора. Уведомление отправляется по почте, правообладатель также может обратиться в Росреестр лично.
Важно! Собственник земли, приступая к изменению ВРИ, должны понимать, что при изменении назначения участка может существенно измениться его кадастровая стоимость, и чаще всего в сторону ее увеличения.