Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расходы при оформлении ипотеки и как их снизить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В идеальном варианте сделки есть только одна обязательная услуга — оплата госпошлины за госрегистрацию прав собственности на недвижимое имущество (квартиры, земельного участка и иного имущества). Размер госпошлины для физлиц составляет 2 тыс. руб.
Гocпoшлинa и cнятиe oбpeмeнeния
Цeнa: нa втopичнoм pынкe – 2 000 pyблeй; нa пepвичнoм – 350 pyблeй; ycкopeннaя выдaчa зaклaднoй – oкoлo 1 500 pyблeй.
Гocпoшлинa – этo pacxoды, избeжaть кoтopыx нe yдacтcя ни пpи кaкиx pacклaдax. Чтoбы вaшe пpaвo coбcтвeннocти пpoшлo гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию в ycтaнoвлeннoм пopядкe, пpидeтcя плaтить.
Ecть вapиaнт зaплaтить нeмнoгo мeньшe, ecли пoдaвaть дoкyмeнты в элeктpoннoм видe, нo в этoм cлyчae y вac дoлжнa быть yжe зapeгиcтpиpoвaннaя элeктpoннo-цифpoвaя пoдпиcь. Ecли ЭЦП нeт, вмecтo экoнoмии выйдeт пepeплaтa. Кpoмe тoгo, нe кaждый чeлoвeк гoтoв пoлyчить вмecтo пpивычнoгo бyмaжнoгo дoгoвopa элeктpoннyю зaпиcь в peecтpe. Бывaют cлyчaи, кoгдa пoкyпaтeли coглaшaютcя нa элeктpoннyю пoдaчy дoкyмeнтoв, coблaзнeнныe oбeщaнным ycкopeниeм peгиcтpaции, a пocлe вce-тaки pacпeчaтывaют дoгoвop и пoдпиcывaют eгo тpaдициoнным cпocoбoм. К cлoвy, инoгдa «ycкopeннaя» элeктpoннaя peгиcтpaция зaнимaeт бoльшe вpeмeни, чeм oбычнo. Пpoгpaммa вce eщe paбoтaeт нecoвepшeннo, к тoмy жe бывaют cбoи в paбoтe интepнeтa – вce этo cкaзывaeтcя нa cpoкax.
Ecли пpи пoдпиcaнии кpeдитнoгo дoгoвopa вы пoдпиcывaли зaклaднyю, для cнятия oбpeмeнeния пocлe пoлнoгo вoзвpaтa кpeдитa нyжнo бyдeт пpeдocтaвить зaклaднyю c oтмeткoй в peгиcтpиpyющий opгaн. Кaк пpaвилo, бaнкaм нyжнo нecкoлькo днeй, чтoбы выдaть вaм дoкyмeнт в oбычнoм пopядкe. Нo oплaтив ycкopeннyю выдaчy вы cмoжeтe пoлyчить зaклaднyю в тeчeниe cyтoк.
Кoмиccия pиэлтopy или бpoкepy, a тaкжe гoнopap юpиcтy
Цeнa: oкoлo 5% oт cтoимocти oбъeктa.
Ceйчac кpaйнe peдки cлyчaи, кoгдa пoкyпaтeль oбxoдитcя бeз ycлyг pиэлтopa. Пpoщe oплaтить ycлyги пpoфeccиoнaлa, зaтo пoлyчить пpoвepeнныe вapиaнты, чтoбы выбpaть caмый пoдxoдящий. К тoмy жe pиэлтop бepeт нa ceбя зaбoты o пpoвepкe квapтиpы, peкoмeндyeт нaдeжныx зacтpoйщикoв и дaeт coвeты, кaк лyчшe пocтyпить или нa чeм мoжнo cэкoнoмить бeз yщepбa для ceбя.
К тoмy жe ecли в pиэлтopcкoм aгeнтcтвe ecть coбcтвeнный бpoкep, тo зaчacтyю гoнopap зa пoмoщь cпeциaлиcтoв пo cдeлкe бyдeт кoмпeнcиpoвaн yмeньшeниeм дoпoлнитeльныx pacxoдoв и пepeплaтe бaнкy пo кpeдитy, кoтopыx yдaлocь избeжaть блaгoдapя гpaмoтным кoнcyльтaциям. Дa и caм кoмплeкc ycлyг бyдeт cтoить мeньшe, чeм paбoтa cпeциaлиcтoв пo oтдeльнocти.
To жe caмoe кacaeтcя ycлyг юpиcтa – лyчшe нe экoнoмить нa гoнopape, зaтo быть yвepeнным, чтo вce дoкyмeнты oфopмлeны пpaвильнo, в дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeт пoдвoдныx кaмнeй, и вce ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa, дaжe тe, чтo нaпиcaны мeлким шpифтoм, вaм пoнятны и вac ycтpaивaют.
Дoпoлнитeльныe ycлyги бaнкoв
Цeнa: зaвиcит oт ycлyги и кoнкpeтнoгo бaнкa.
Чтoбы нe yпycтить вoзмoжнocть зapaбoтaть нa зaeмщикe дoпoлнитeльныe дeньги, мнoгиe бaнки пpeдлaгaют юpидичecкиe ycлyги. Этo yдoбнo, ecли y вac нeт нa пpимeтe юpиcтa, кoтopoмy вы дoвepяeтe, и вы нe знaeтe, к кoмy oбpaтитьcя. Teм бoлee, чтo пpиoбpeтaeмaя квapтиpa пoйдeт в зaлoг бaнкy, тaк чтo eгo coтpyдники гapaнтиpoвaннo пpocлeдят зa тeм, чтoбы вce былo пpaвильнo oфopмлeнo.
Cбepбaнк гoтoв cдeлaть юpидичecкyю экcпepтизy oбъeктa нeдвижимocти зa 15 000 pyблeй, a BTБ пoдгoтoвит вaм дoгoвop кyпли-пpoдaжи зa 2 000 pyблeй. Пpи этoм Cбepбaнк нe гapaнтиpyeт peзyльтaт пpoвepки, a cтoимocть дoгoвopa в BTБ мoжeт мeнятьcя в зaвиcимocти oт peгиoнa.
Пoкyпaя нeдвижимocть caмocтoятeльнo, вы cмoжeтe изyчить кpeдитный дoгoвop тoлькo нa пoдпиcaнии, a знaчит, мoжeтe чтo-тo yпycтить – из-зa вoлнeния и oтcyтcтвия вpeмeни нa вдyмчивoe пpoчтeниe. У ипoтeчныx бpoкepoв ecть бoльшe вoзмoжнocтeй – oни coбиpaют oбpaзцы дoгoвopoв бaнкoв, внимaтeльнo изyчaют иx дo пoдпиcaния, в cпoкoйнoй oбcтaнoвкe и мoгyт пpeдyпpeдить вac o нюaнcax дaжe дo пoдaчи зaявки в бaнк.
В кредитном договоре обязательно указывается cтoимocть пpeдмeтa ипoтeки, то есть квартиры (или дома), которую заемщик покупает. Оценить «на глаз» не получится: потребуется помощь оценочной компании, которая оказывает свои услуги, разумеется, на платной основе.
Причем у банка обычно есть собственный список оценочных организаций: их заключения он принимает без дoпoлнитeльнoй aккpeдитaции. Стоимость их услуг может быть выше, но обращаться лучше именно в эти компании. Иначе в противном случае оценку могут не принять, а переделывать ее придется снова за свои деньги. И, к тому же, это будет стоить вашего драгоценного времени.
Дополнительные расходы
К дополнительным (необязательным) расходам можно отнести:
— Банковские комиссии;
— Услуги риэлтора и ипотечного брокера.
Раньше банковские комиссии по ипотеке занимали целые разделы в тарифах кредитных организаций. С вас могли взять плату за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за перечисление денег и т. д. Впоследствии ЦБ РФ запретил эту порочную практику. Но за дополнительные услуги банка вам придется заплатить. Например, за открытие аккредитива или аренду банковской ячейки для проведения расчетов с продавцом.
Также сюда можно отнести плату за выдачу различных справок и согласий кредитной организации, а также комиссии за снижение процентной ставки и изменение условий ипотечного договора. Например, в ПАО «Росбанк Дом» такая услуга стоит 1% от суммы задолженности по кредиту.
Для поиска подходящего жилья и оптимальной ипотечной программы вы можете воспользоваться помощью риэлтора и кредитного брокера. Будьте готовы отдать им от 2% от суммы сделки. Если от услуг риэлтора отказываться не стоит, то без кредитного брокера можно обойтись. Во-первых, помощь в поиске банка вам может оказать тот же специалист по недвижимости, во-вторых, вы сами в состоянии выбрать кредитную организацию. Сегодня это легко сделать в интернете.
Таким образом, планируя ипотечный кредит, запаситесь приличной суммой денег. Обязательно вникайте в каждую статью расходов, оценивайте необходимость и размер дополнительных трат.
На осмотре одной квартиры продавец торопил меня и говорил, что на неё очередь и ответ нужно дать сейчас. Я решила подождать и упустила квартиру. Сильно расстроилась. Но через день объявление обновилось: оказалось, что другие покупатели отказались (или их и не было) и я снова первая в очереди.
При повторном осмотре я заметила много недостатков: обои отклеиваются, плитка потрескалась, проводка плохая, окна на шумный проспект, ванная очень маленькая.
При выборе квартиры нельзя спешить. Продавцу хочется скорее продать её, а вам потом 20 лет платить.
Как правильно:
- Посмотреть квартиру дважды, в разное время суток. Обратить внимание на пробки по дороге.
- Не вносить залог сразу после первого осмотра.
- Попросить скидку за визуальные недочёты.
По закону об ипотеке обязательно страховать объект ипотеки на случай пожара, наводнения, взрыва бытового газа и других непреодолимых обстоятельств, которые могут привести к порче залогового имущества. Остальные виды страхования при оформлении ипотеки являются добровольными. Часто банки предлагают оплатить комплексную страховку, куда входит страхование титула (для вторичного жилья) и страхование жизни клиента. При отказе от комплексного страхования ставка по займу может быть увеличена на 1%. Есть и другой побочный эффект: при отказе от страховки «три в одном» банк может отказать клиенту в выдаче уже одобренной ипотеке без объяснения причин.
Факты об ипотечном страховании:
- если вы планируете досрочное погашение, не покупайте страховку на весь срок займа. Перерасчет страховой суммы удобнее для клиента при ежегодном перезаключении договора со страховщиком;
- вы сами можете выбрать страховые риски, которые для вас являются реальными, чтобы не переплачивать;
- внимательно изучите договор страхования и уточните порядок признания случая страховым. Чем дешевле страховка, тем больше способов ухода от страховой выплаты содержит договор страхования;
- размер выплаты по страховке в среднем составляет 0,7-2% от суммы оставшегося долга;
- страховка на дом обойдется дороже, чем полис на квартиру;
- полис страхования жизни и здоровья для заемщиков старше 45 лет стоит дороже, чем для более молодых;
- если пожилой человек берет ипотеку, при оформлении страхования жизни стоит включить в договор условие погашения оставшегося долга страховщиком в случае смерти до конца выплаты кредита. Такая услуга выгодна для наследников — им не потребуется выплачивать остаток ипотеки;
- полис титульного страхования вторичной недвижимости нужен в течение 3 лет с момента сделки. После истечения указанного срока титульное страхование не актуально, поскольку срок исковой давности для претензий по сделкам с недвижимостью составляет 3 года.
Расходы при покупке «первички» и «вторички»
Немного будут отличаться платежи покупателя и продавца при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке.
В новостройке в качестве продавца квартиры будет выступать застройщик, передача прав собственности будет осуществлена на основании договора долевого участия. Договор долевого участия также подлежит государственной регистрации.
Иногда перед самым вводом дома в эксплуатацию застройщики продают квартиры в новостройках по предварительному договору купли-продажи. Это рискованная для покупателя сделка, поскольку она не подлежит регистрации.
Дополнительные расходы, связанные с покупкой квартиры, в новостройке будут заключаться в том, что покупателю придётся за свои средства доделывать предоставленное ему жильё. Нужно выявить все дефекты перед подписанием акта приема-передачи недвижимости.
Квартира «с рук»: плюс 40-50 тыс. руб. минимум и комиссия риелтора, сэкономить реально, но не рекомендуется
Дополнительные расходы при покупке квартиры на вторичном рынке в «Метриум» оценивают минимум в 40-50 тыс. руб. Во-первых, взимается большая госпошлина за переход права собственности – 1 500 руб. Во-вторых, оплачиваются услуги нотариуса.
«Нотариальная подготовка договора купли-продажи обойдётся примерно в 25 000 руб. Также необходимо согласие супруга или супруги на совершение сделки или заявление о том, что в браке не состоите. Стоимость – 1 500 руб.», — рассказывает Мария Литинецкая.
В-третьих, аренда ячейки банка, продолжает эксперт. Стоимость – от 2 000 до 4 000 руб. Если вместо банковской ячейки выбран аккредитив, затраты составят порядка 2 000 руб.
Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова предупреждает: стоимость аренды ячейки в некоторых банках может достигать 20 000 руб.
Еще одна статья расходов — риелторская комиссия, если, конечно, покупатель привлекает риелтора к работе по подбору жилья и оформлению сделки. Это, по словам Ирины Доброхотовой, самые большие дополнительные затраты при покупке квартиры на вторичном рынке: «Стоимость риелторских услуг составляет плюс-минус 100 тыс. руб. В некоторых случаях клиенты занимаются подбором сами, а на этапе оформления привлекают юриста – стоимость юридического сопровождения начинается от 50 тыс. руб.».
Кроме того, в отличие от первичного рынка, при покупке жилья у физического лица имеет смысл организовать юридическую проверку квартиры, обращает внимание Мария Литинецкая. Стоимость – около 10 000 руб.
«Таким образом, затраты составляют примерно 40-50 тыс. руб. плюс комиссия риелтора, которая зависит от стоимости жилья», — заключает эксперт.
Руководитель офиса «Измайловский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Андрей Ярышев не исключает и ряда расходов, связанных с требованиями конкретного банка: «У каждого из них могут быть свои технические требования, и, возможно, дополнительные расходы будут касаться только внутренних инструкций именно конкретного банка».
Ипотечная «вторичка»
Если «вторичная» квартира покупается в ипотеку, придется также потратиться на оплату страховки и заказ оценочного альбома. По подсчетам Марии Литинецкой, страхование предмета залога – 0,2% от суммы кредита, оценка предмета залога для банка – 4 000-6 000 руб., страхование жизни и трудоспособности – 0,5-1% от суммы кредита.
Кроме того, некоторые банки за обналичивание кредитных средств (сделка не через аккредитив, а через ячейку) берут до 0,3% от суммы кредита, предупреждает эксперт компании «Азбука Жилья» Антон Пайзанский. Плюс дополнительные сборы и комиссии за выдачу. «Редко, но все же такое практикуется, хотя законодательство это запрещает», отмечает эксперт.
Как сэкономить: отказываемся от услуг риелтора и юриста, но это чревато
К обязательным расходам при покупке вторичного жилья относятся расходы на ячейку или аккредитив и все расходы, связанные с обслуживанием аккредитива или расчетного счета. Плюс госпошлина. Если речь идет об ипотеке, невозможно отказаться от трат на подготовку оценочного альбома и страхования квартиры, жизни, титула.
«Все остальные издержки, например, связанные с нотариальным заверением документов, расходы по регистрации, по оплате договора купли-продажи — могут быть разделены по согласованию сторон между продавцом и покупателем», — перечисляет Андрей Ярышев из «Миэль».
Однако на это идут не все собственники, предупреждают эксперты. Предугадать сложно, ведь в этой ситуации во главе угла становится человеческий фактор.
«В Москве сложившейся практики нет. Продавец вешает расходы на покупателя: «Вы выбрали эту квартиру вот и платите», покупатель на продавца: «Это ваши доли, ваши дети и ваши проблемы», — говорит эксперт компании «Азбука Жилья» Антон Пайзанский.
Получается, при покупке вторичного жилья сэкономить получится разве что на заверении документов у нотариуса. И то лишь в том случае, если речь идет о недолевых сделках: нотариальное заявление сделок с долями или с несовершеннолетними собственниками является обязательным. Впрочем, экономить на нотариусе эксперты тоже не рекомендуют.
«Даже если некоторые документы не требуются в данный момент, они могут понадобиться впоследствии, поэтому в интересах покупателя подготовить всю документацию заранее (ту, что потребуются для оформления страховки для ипотеки, например – банку документы могут быть не нужны, но для страховой, как правило, их нужно сделать). Кроме того, некоторые документы стоит подготовить, чтобы обезопасить себя (справка ПНД НД, нотариальные заявления и т.д.)» — рекомендует Андрей Ярышев.
Можно отказаться от услуг риелтора и юридической проверки объекта, говорит Мария Литинецкая. Таким образом можно сэкономить порядка 10 тыс. руб. и сумму в размере 1-2% от стоимости квартиры за услуги риелтора.
Однако, предупреждает эксперт, экономия на юридической проверке чревата тем, что ваша сделка в итоге может быть расторгнута в судебном порядке. По ее словам, особенно велик такой риск при покупке квартиры, полученной собственником в наследство или в результате приватизации. И в том, и в другом случае на жилье могут претендовать другие лица, интересы которых были ущемлены в результате продажи объекта вам.
«Больше всего можно сэкономить на риелторе – цена вопроса от 150 тыс. руб., риск – стоимость квартиры, – добавляет эксперт «Азбуки Жилья» Антон Пайзанский. — Гипотетически можно проверить объект самостоятельно, заказать выписки, заставить продавца собрать справки. Но одно дело – получить информацию, и совсем другое — правильно ее прочитать, интерпретировать и в случае необходимости обезопасить себя дополнительными документами и соглашениями. Есть еще статья расходов продавца. Для того чтобы эти расходы внезапно не стали расходами покупателя, тоже желательна помощь специалиста».
Впрочем, если вы хороший переговорщик и располагаете временем, подобрать квартиру и договориться с продавцом действительно можно и самому, а заказать юридическую проверку объекта и оформление документов – в специализирующейся на таких вопросах юридической компании.
От каких затрат можно отказаться
Существует несколько, на первый взгляд, бессмысленных затрат, от которых в принципе можно отказаться. При этом кредитор не будет настаивать на их совершении.
Итак, дополнительные расходы при оформлении ипотеки в Сбербанке могут складываться из следующих:
- Уплата единовременной комиссии за пониженную ипотечную ставку (если у заемщика есть лишние деньги, можно получить определенную скидку);
- Оплата услуг нотариуса (если потребуется нотариальное заверение справок или согласий);
- Плата за поиск подходящего для покупки объекта недвижимости (при наличии свободного времени заемщик в состоянии самостоятельно найти жилье);
- Оплата услуг юристов Сбербанка в случае возникновения необходимости в изменении первоначальных условий кредитования (оформление дополнительного соглашения к договору производится на возмездной основе).
Недвижимость, покупаемая на рынке жилья, делится на два основных вида:
- Первичная. Это дома или квартиры, приобретающиеся либо на этапе строительства, то есть в долевое участие, либо в уже законченных зданиях. По сути жильё покупается впервые, а значит свидетельство о собственности на него ещё не выдавалось. С первичным рынком жилья, особенно если это участок под долевое строительство, связаны немалые риски для покупателей.
- Вторичная. Недвижимость переходит в статус вторичной сразу после регистрации на неё права собственности. Покупка жилья на вторичном рынке во многом выгоднее. В этом случае можно сразу же оформить прописку и заселиться в купленную жилплощадь.
Кто несет расходы по оплате госпошлины
Оплата госпошлины является обязательным условием осуществления сделки, связанной с продажей недвижимости. Регистрация права на объект недвижимого имущества традиционно возлагается на покупателя – лицо, его приобретающее. Однако стороны могут договориться об ином порядке расчетов.
Так как для физических лиц величина данного вида госпошлины небольшая (всего 2 тыс. рублей), обычно проблем с ее оплатой не возникает. А для юридических лиц, заключающих сделку с недвижимостью, ее размер более внушительный – 22 тыс. рублей.
Покупатель также обязан зарегистрировать изменения в праве собственности на недвижимость в кадастровом учете. Постановка на него осуществляется без взимания платы с заявителя.
Расходы, затраты при покупке-продаже квартиры
Для определения суммы затрат, стоит определить этапы совершения сделки для каждой из сторон. Каждый последующий шаг к заключению договора будет включать разные статьи расходов:
Поиск квартиры на первичном/вторичном рынке, обращение к риелтору.
Поиск покупателя, обращение к риелтору, подача объявлений в СМИ.
Сбор документов, оформление договора с банком об аренде банковской ячейки для совершения безопасной сделки.
Запросы о выдаче справок, выписок, подтверждающих право собственности, отсутствие обременений, сбор прочей документации для продажи.
Оформление Предварительного договора купли-продажи.
Оформление Основного договора, заверение документа у нотариуса.
Регистрация перехода права собственности.
Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки
Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.
Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.
Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.
Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:
- если собственником является несовершеннолетний гражданин;
- если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
- если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.
Сколько оформляется и одобряется ипотека?
При выдаче ипотеки банк руководствуется собственными регламентами. Весь период условно делится на несколько промежутков:
- рассмотрение заявки (от недели до двух месяцев) – происходит проверка платежеспособности заемщика;
- подбор вариантов для покупки квартиры (может достигать трех месяцев) – зависит в основном от расторопности самого заемщика и наличия всех необходимых документов на квартиру у продавца;
- подготовка документов – получение отчета оценщика (около четырех дней), выписки из ЕГРН, справок об отсутствии задолженностей, при необходимости разрешение органов опеки и т.д.;
- рассмотрение банком представленных документов (до пяти дней);
- оформление кредитного договора, договоров страхования и договора сделки купли-продажи (в течение одного дня). При необходимости нотариального удостоверения сделки прибавляем еще несколько дней;
- государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки (3-7 рабочих дней).
Шаг 1. Подбираем банк
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:
- Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
- Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
- ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
- Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.