Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать дом: готовим документы, приглашаем покупателей и определяем цену». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделки с продажей частных домов и земли относятся к непростым, с массой осложняющих нюансов не только для неопытного продавца, но и для начинающего риелтора. Подходя к вопросу недостаточно подготовившись, можно столкнуться с большими неприятностями, не меньшими рисками и длительным сроком заключения договора. Самая распространённая ошибка собственников — несвоевременное улаживание всех документальных вопросов, за которые берутся зачастую только тогда, когда это становится срочно.
Как продать недостроенный дом
«Недострой» — так называют частные дома, которые ещё — правильно — не достроены. Ликвидность такого жилья невысока, но продать его вполне реально.
Принципиально сделка с готовым домом от продажи недостроенного отличается только определением цены и пакетом документов.
По словам риелторов, интерес к недостроенному дому могут вызвать следующие причины:
- низкая цена;
- удачное расположение;
- наличие инфраструктуры рядом;
- подведённые коммуникации.
Наличие коммуникаций — не самая объективная причина поднять цену и привлечь покупателей. В газифицированных районах с водопроводом и канализацией это никак не повлияет на стоимость и спрос. А если дом строится в отдалённом месте с трудностью подводки коммуникаций, то это станет большим плюсом.
Считаем цену. Здесь стоимость нужно рассчитывать иначе — не так, как с готовым домом. Сначала определяем стоимость участка. Для этого находим похожие участки, узнаём примерную цену одной сотки и умножаем на количество соток на своём участке.
Далее смотрим на стадию строительства. Заложен только фундамент и поставлены стены? Тогда пишем в объявлении только цену участка — остальное практически не имеет ценности.
Если на участке стоит полноценная коробка дома или хотя бы построен один этаж, то прибавляем к цене участка затраты на материал для дома. К сожалению, если цену завысить (включив в неё расходы на подготовительные работы или услуги строителей), то продаваться такая недвижимость будет долго.
Собираем документы. Тут всё даже проще, чем с готовым домом. Главное, чтобы обязательно были на руках:
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на участок;
- документ, на основании которого участок перешёл в собственность (по аналогии с документами на дом).
Определение стоимости недвижимости
Решив для себя: «Хочу продать частный дом», продавцу нужно проанализировать рынок недвижимости в своём регионе. Это поможет определить актуальную цену вашего домовладения. Если брать стоимость «с потолка», покупателя можно ждать годами.
Можно передоверить продажу частного дома профессионалам. Но при обращении в риэлтерское агентство, продавец должен знать, что оплачивать услуги специалистов придётся из своего кармана. Поэтому большинство продавцов предпочитают заключать договора купли продажи без посредников.
Для определения стоимости, дома существует два способа оценки: инвентаризационная и рыночная. Первый вариант далёк от реальности, инвентаризационная оценка используется при передаче частного дома в дар, по наследству и для постановки строения на государственный учёт.
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Список документов, необходимых для продажи дачного участка
Для продажи участка в СНТ или на дачном поселке нужно оформить целый ряд документов, которые подтвердят право собственности на участок и помогут избежать юридических нюансов в будущем.
Какие именно документы нужны при покупке или продаже участка по садовой книжке? Вот список основных документов:
- Свидетельство о праве собственности – главный документ, который подтверждает, что участок принадлежит продавцу. Его необходимо получить в органах регистрации прав на недвижимое имущество.
- Договор купли-продажи – документ, который заключает сделку между продавцом и покупателем. В нем указывается стоимость участка и условия продажи.
- Паспорт садоводческого товарищества – документ, выданный СНТ или ДНТ, который подтверждает, что участок продавца находится на территории садоводческого товарищества.
- Свидетельство о постановке на налоговый учет – документ, который подтверждает, что продавец уплачивал налоги на свой участок в соответствии с законодательством.
Оформление документов при продаже участка в садоводстве имеет свои особенности, и важно учитывать все нюансы. В результате правильного оформления документов по садовой книжке можно продать участок без проблем и в будущем избежать правовых неприятностей.
Документы для подготовки к продаже
Она может потребоваться для подготовки сделки (например, у покупателя может быть запрошена верификация DAKA). Напомним, что он не требуется согласно статье 18 Федерального закона от 13. 07. 2015 N 218-ФЗ и поэтому его не нужно приносить на регистрацию.
Свидетельство о праве собственности DAKA,.
Это документ, подтверждающий право собственности, так как в нем указано имя владельца. Подтверждением титула собственности являются свидетельства о праве собственности или выписки из единого государственного реестра прав собственности на основные объекты недвижимости и регистрационные права. На дом и участок требуются отдельные документы, так как это два разных объекта недвижимости.
Свидетельства о собственности.
Выписки из единого государственного реестра собственности
Выписки из Единого государственного реестра собственности на жилые помещения
С 2016 года сертификаты больше не выдаются. Их заменили выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Сертификаты идентифицируют недвижимость только в том случае, если за прошедшее время в ней не произошло никаких изменений.
Например, свидетельство выдано в 2009 году, все имущество должника было арестовано по решению суда из-за долга 2012 года. Дакка была одним из объектов недвижимости. Это означает, что Дакка была обременена реальным весом; мы видим, что справка, выданная в 2009 году, уже содержит устаревшую информацию.
Теперь поговорим о выписке из Единого государственного реестра юридических лиц.
Прежде чем искать покупателя, желательно получить выписку из ЕГРЮЛ, даже если свидетельство у вас на руках. Этот текст может заказать и получить любой человек на любую недвижимость в Российской Федерации. Есть покупатели, которые заказывают его сами.
Есть покупатель, которому она нужна от продавца. Заказать выписку можно в любом отделении МФЦ «Мои документы». При себе необходимо иметь паспорт и назвать сотруднику адрес дачи или номер участка (дома и участка).
Государственная пошлина составляет 460 рублей за каждый пункт. Выписки выдаются в течение 1-3 рабочих дней.
Это документ, в котором возникло право собственности. Например, если покупается дакка — это договор купли-продажи и полученное в дар — дарственная, зарегистрированная как собственность, садоводческая книжка, свидетельство на право пользования и т.д. Некоторые покупатели просят предъявить свидетельство о праве собственности, другие — нет.
Если право собственности отсутствует, его можно получить в МСК. Для этого достаточно иметь паспорт. Государственная пошлина составляет 340 рублей.
Дакка может быть продана, даже если участок не обозначен четко, даже если участок не учтен и его ограничения не зарегистрированы в Земельной книге. Однако участок должен быть зарегистрирован в Земельной книге. Это подробно объясняется здесь.
Границы не регистрируются.
Если участок зарегистрирован, покупатели часто просят план, подтверждающий это. Это может быть межевой план (старое название: акт инженера-геодезиста), план, прилагаемый к свидетельству о праве собственности, план ограничений собственности/использования и т.д. Копию межевого плана (если он выдавался ранее) можно запросить в МФЦ.
Какие документы нужны для оформления покупки дачи?
В частности, необходимо подготовить несколько документов
- Правоустанавливающий документ собственника — основание для отчуждения имущества собственника. Это может быть предыдущий договор купли-продажи, дарение, наследование и т.д.
- Выписки из Единого государственного реестра недвижимости — подтверждение того, что право собственности на недвижимость действительно принадлежит продавцу.
- Земельный паспорт объекта недвижимости — информация из государственного земельного кадастра, включающая все характеристики участка — площадь, местоположение, границы и т.д.
- Технический паспорт на каждое строение — если недвижимость зарегистрирована отдельно от участка, необходим технический паспорт на дом и другие объекты. Этот документ содержит важную техническую информацию — площадь, дату заселения, проект здания и т.д.
- Кадастровый план — форма участка, расположение на карте, границы и другая важная информация. Данные кадастрового плана служат основой для регистрации участков в Государственном земельном реестре.
- Садоводческие книжки — Если дача входит в состав садоводческого кооператива, но право собственности не зарегистрировано надлежащим образом, земля юридически не принадлежит владельцу дачи и является собственностью кооператива. В этом случае дача не может быть официально продана. Поэтому используется так называемая «продажа по садовой книжке», при которой членство в кооперативе переходит от продавца к покупателю.
- Согласие супруга на покупку — если покупатель состоит в браке, то для покупки дачи требуется письменное согласие супруга.
- Отсутствие долгов — необходимо заявление, подтверждающее отсутствие долгов за электричество, воду или взносы на дачном участке.
Продавцу необходимо знать, что если строительство дома завершено менее трёх лет назад, потребуется оплатить налог в размере 13% от стоимости дома. Если оценка недвижимости проводится при помощи сторонних организаций, нужно заплатить 6 000-8 000 рублей за услуги.
Придётся заплатить и государственную пошлину в размере 6 000 рублей. Сюда входит регистрация сделки, права на недвижимость и земельный участок. Если для передачи денежных средств используется банковская ячейка, придётся выложить около 12 000 рублей.
Можно проверить чистоту сделки при помощи юриста – 2 000 рублей. Если юридическая организация будет курировать сделку на всех этапах – 35 000 рублей.
Можно застраховать сделку. Эта процедура называется титульным страхованием. Здесь нет фиксированной суммы, такая услуга обойдётся в 0.3% от общей стоимости договора купли-продажи. Цены актуальны на 2023 год.
Особенности ДКП дома с земельным участком
Покупка дома схожа с покупкой любой другой недвижимости. Данный процесс также требует оформления договора купли-продажи, сбора документации и передачи объекта от старого владельца новому. Но продажа дома имеет определенную специфику, ведь здание нельзя отделить от земельного участка.
Особенности ДКП дома с земельным участком:
- При продаже строения и земли по общему договору в документе должно быть полное описание обоих объектов.
- В характеристике строения описывается его точный адрес, назначение, площадь и вид документа, по которому продавцу было дано право собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования или судебное решение).
- При описании земельного надела необходимо указать его кадастровый номер, тип земли, расположение, размер участка и тип документа на обладание объектом.
- Сумма, которую покупатель должен будет выплатить продавцу. Чаще всего фиксируются разные виды сумм – общая и отдельные за дом и участок.
Сроки и стоимость оформления сделки
Росреестр проводит регистрацию права собственности на недвижимое имущество в течение 7-10 дней. Точное время проведение регистрационных действий зависит от способа подачи заявления.
Стоимость оформления сделки включает расходы на госпошлину и услуги нотариуса (если есть необходимость). Размер государственной пошлины, которую нужно оплатить за регистрацию передачи имущественного права, зависит от статуса владельца. Физлицо вносит в госказну 2000 рублей. Если в роли покупателя выступает юрлицо, размер пошлины составляет 22 000 рублей.
Заказать услугу по оформлению купли-продажи земельного участка и других видов имущества «под ключ» можно в ГЕОМЕР ГРУПП. Узнать условия сотрудничества, получить бесплатную консультацию можно онлайн или по телефону.
Особенности составления договора о купле-продаже дома с участком
Мы уже неоднократно писали об этом, но не разбирали ключевые моменты. И поэтому, сегодня мы остановимся на этой теме более подробно.
Совершение сделки по купле-продаже для некоторых людей является обычным делом, а другие и понятия не имеют об этапах совершения сделки. По этой причине покупатели могут оказаться в затруднительном положении и для того, чтобы этого не случилось следует знать об основных нюансах.
Согласно ДКП недвижимости, продавец должен передать свое имущество покупателю, а он, в свою очередь, должен принять его и выплатить ту стоимость, которая была заведомо установлена. Под недвижимостью мы, в данном случае, подразумеваем земельный участок, коттедж, квартиру, таунхаус и др.
Главной особенностью таких договоров является обязательное документирование в письменном виде и регистрация в Росреестре. Если договор не проходит регистрацию, то такие сделки аннулируются и считаются недействительными.
Рассмотрим более предметно схему оформления договора купли-продажи.
Заключение – коротко о главном
Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях – как думаете, трудно ли составить и послать запрос в ЕГРН. Еще, скажите, есть ли среди ваших знакомых хоть один человек, который пострадал и потерял все свои сбережения после приобретения земельного участка с обременением. |
Налог от сделки: кто и сколько должен заплатить
В соответствии с Законодательством РФ, налог с продажи недвижимого и движимого имущества выплачивается в случае, если по результатам оформленной сделки был получен доход.
Налог с купли-продажи дома обязан оплатить продавец. Сумма уплачиваемая в пользу государства составляет 13% от полученного дохода. В случаях если дом находится в собственности лица, выступающего в роли продавца, менее 3-х лет. Если недвижимость находится в собственности продавца от 3-х до 5 лет — он также должен оплатить 13%. Однако, здесь возможны льготные случаи, при которых налог не уплачивается: приватизация, договор дарения между ближайшими родственниками и так далее. В случае нахождения в собственности дома с участком более пяти лет — сделка не облагается НДФЛ.